Имоти

Брокери отбелязват промяна в посока слабо повишаване на интереса към наемане и закупуване на недвижими имоти в крайморските ни градове през последното тримесечие. По-осезаемо раздвижване има по южното ни черноморие – както в по-големите градове, така и в селата и курортните селища. В сравнение със същия период на предходната година количествата на запитванията за имоти от клиенти са почти същите, с лек спад от около 5-6%.

Желаещите да наемат недвижим имот краткосрочно, за летния период, са два вида. Командировани служители или такива, които са планирали вече отпуските си за летния сезон. Традиционното активизиране през пролетните месеци е фокусирано най-вече върху наемането от страна на командированите служители на големи компании – български и международни. За тях се търсят предимно двустайни и тристайни имоти, с цел да се ползват и от семействата им по време на летния сезон.

Обичайните изисквания са: ново строителство, пълно обзавеждане и оборудване, които по възможност също да са нови. Ценовите рамки за наем на имоти са от 300 до 400 евро за месечен наем и средна цена от около 350 евро. Около една четвърт от запитванията на клиентите са за кратскосрочно наемане на недвижими имоти – предимно двустайни и тристайни апартаменти. По-активни са тези, които са планирали отпуските си предварително – техните запитвания са за конкретни периоди.

Новост при тези търсения за недвижими имоти са клиенти, които наемат жилище или къща под наем за месец и ги ползват съвместно с приятели или роднини. Комбинирането на почивките по този начин доскоро бе непознато явление за нашия пзар. Вследствие икономическата обстановка и нашумелите групови пазарувания през онлайн магазините напоследък може би са отключили и този вид планиране на летните отпуски.

През последните години тази политика на “групиране” навлиза все по-дълбоко в живота на българина. Инерцията от закупуването на стоки и услуги на принципа “колкото повече, толкова повече” може би ще се отрази и на пазара на наеми на недвижими имоти, или поне през ваканционните месеци.

Разходите, които правите във връзка с поддръжката на сградата, като разходи за портиер, охрана, поддръжка на общите части и др., както и разхода за амортизация на сградата, няма да можете да използвате за намаляване на дължимия данък върху дохода от наеми на имоти, защото съгласно Закона за Данъка върху Доходите на Физическите Лица (ЗДДФЛ) имате право да използвате за разход само 20% (нормативно признат разход) върху прихода от получените наеми от имоти плюс направените здравноосигурителни вноски през годината. Остатъкът от сумата се облага по таблицата за данъка върху доходите на физическите лица (в границата 20– 24%), което е твърде неизгодно за по-големите доходи.
Но от гледна точка на Закона за ДДС можете да включите всички изброени разходи за поддръжка на сградата в Дневника си за Покупките и да използвате платения ДДС по тези разходи като данъчен кредит.
Веднага обаче искам да направя уговорката, че ще имате право на частичен данъчен кредит, което произтича от факта, че извършвате и освободени (наема на жилищата) и облагаеми (наема на магазините и офисите) доставки. Коефициентът, с който се коригира данъчният кредит, се получава, като се раздели данъчната основа на сумите, получени от наема на магазините и офисите (облагаемите доставки), на данъчната основа от всички получени наеми (освободени и облагаеми доставки).
Ако в същия този пример отдавате под наем имот от името на ваше еднолично дружество, ще можете да отчитате всички присъщи разходи за поддръжка и управление на сградата, както и разхода за амортизация на сградата, а корпоративният данък върху печалбата ще е само 10% – най-ниският в Европа.

Отдаване под наем на имоти

От гледна точка на ЗДДС от 2007г. отдаването под наем на земя е освободена доставка в общия случай, независимо дали става дума за земеделска или горска земя или за урегулиран поземлен имот – УПИ (земя в регулация).

В тази връзка законът прави две уговорки. Първо, че отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, които са неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността й са облагаеми доставки, и второ, че отдаването под наем на цели къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни (каквото и да значи ”други подобни”, но според мен само места, свързани с нискоразряден отдих) са също облагаеми доставки.

В този ред на регламента от новия Закон за ДДС, ако например сте собственик на бензиностанция, която искате да отдадете под наем, ще са налице два вида доставки: отдаването под наем на земята, върху която е разположена бензиностанцията, което е освободена доставка, и сградата на самата бензиностанция, колонките и цистерните под земята, които са неподвижно закрепени за нея, което ще бъде облагаема доставка.

Разбира се, законът ви дава право да изберете цялата доставка да бъде облагаема (в това число и земята), но това е въпрос на споразумение с наемателя, защото той може да не е съгласен да плаща допълнително ДДС като паричен поток, особено след като отпадна ДДС сметката.

Освободена доставка съгласно новия Закон за ДДС е и отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец (в смисъл, че не е регистриран като Едноличен Търговец по Търговския Закон).

Но законът отново прави уговорка, че ако става дума за настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, страноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси, това е облагаема доставка.

Незнайно защо, в опита си да изброи всички възможни настанявания, законодателят е изпуснал настаняването в апартаменти, което се разпространява с много бързи темпове, специално за София, така че, ако извършвате настаняване в апартаменти, това ще бъде освободена доставка.

Друг пример: вие сте физическо лице и имате собствена сграда на пет етажа, която на партера е с магазини, на първия етаж с офиси, а на останалите три етажа има апартаменти за жилища; приемаме, че сте отдали под наем всичките. Веднага щом приходът ви от наема на магазините и офисите надхвърли 50 000 лева за последните 12 месеца, въпреки че сте физическо лице, вие ще трябва да се регистрирате по Закона за ДДС, да започнете да издавате фактури по ДДС, да начислявате ДДС върху наемите за магазините и офисите, да водите дневник за продажбите по ДДС и дневник за покупките по ДДС (само за правото на данъчния кредит) и да предавате ежемесечно Справка Декларация по ДДС и да внасяте дължимия ДДС до 14 число на следващия месец.